ما يجب أن تعرفه عن القطاع العقاري التركي لاستثمار آمن، المدن التركية الأهم للاستثمار العقاري، الضرائب، التسهيلات الحكومية، وقوانين الاستثمار.
ما هي نقاط قوة قطاع العقارات في تركيا؟
يتساءل العديد من الأشخاص عم الأسباب التي قد تجعلهم يتشجعون للاستثمار في تركيا و على هذا السؤال سنجيب في السطور التالية.
تلعب الصفات الخاصة بالعقار دوراً أساسيا في تحديد مدى نجاح الاستثمار في هذا العقار، صفات من قبيل موقع العقار و طبيعة المواد المستخدمة و قربه من المواصلات و المرافق العامة و مراكز التسوق… الخ
و لكن هناك أيضا الظروف العامة للمدينة و الدولة والعوامل الاجتماعية و السياسية للبلد، و هنا يكمن موطن القوة للاستثمار العقاري في تركيا إذ أنها تتمتع بمجموعة مزايا تشجع المستثمرين على استثمار آمن فيها ومنها:
البنية التحتية وشبكة المواصلات البحرية و البرية ( الطرق و الجسور ) والتي تعتبر واحدة من أعقد الشبكات و أحدثها و أكثرها أماناً و سرعة في أوروبا. و شبكات الاتصالات والشبكات الكهربائية الحديثة وشبكات الصرف الصحي.
انتشار المشافي و المدارس و الجامعات و مراكز التسوق بشكل مدروس في كافة أنحاء المدمن التركية.
القوانين الميسرة و الضامنة لحقوق الأجانب والتي تتيح لهم التملك والإقامة في تركيا بمجرد تملك عقار فيها.
الاستقرار الاجتماعي والسياسي الذي تتمتع به تركيا.
طفرة الاقتصاد التركي النوعية خلال السنوات الماضية، و الذي تتسارع مؤشرات نموه سنوياً وقد صُنِّف أداء الاقتصاد التركي مؤخراً على أنه الأفضل في مجموعة دول العشرين بحسب (وكالة بلومبيرغ 2020)
تشير التوقعات إلى أن الفترة القادمة سيكون الاقتصاد التركي من أسرع الاقتصادات نمواً في أوروبا حيث توقعت بلومبيرغ ارتفاع الاقتصاد التركي بنسبة 4.8% في الربع الأخير من العام 2020، و أظهرت بيانات هيئة الإحصاء التركية أن اقتصاد البلاد حقق نموا بنسبة 6.7% رغم تأثيرات جائحة كورونا. وأفاد بيان الهيئة بأن تقديرات الناتج المحلي الإجمالي بالأسعار الجارية ارتفعت في الربع الثالث من العام 2020 بنسبة 22.6% مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي، محققة تريليونا و419 مليارا و483 مليون ليرة تركية (حوالي 181 مليارا و593 مليون دولار).
التعداد السكّاني العالي و المتزايد في تركيا حيث بلغ تعداد السكان في تركيا بحسب europa.eu 82 مليون نسمة في إحصاء 2019
تصنَّف تركيا كواحدة من أكثر الدول جذباً للسياح لما تتمتع به من طبيعة خلابة و لوفرة الأماكن السياحية والمتاحف والمعابد والآثار والأسواق التجارية القديمة و نظراً لوفرة الشواطئ أماكن الاصطياف فيها و لما تتمتع به أيضا من مناخ معتدل و جميل في معظم أوقات السنة.
ما هي أفضل المدن للاستثمار العقاري في تركيا؟
بحسب معهد الإحصاء التركي TÜRKIYE İSTATİSTİK KURUMU فإنه خلال عام 2018، بلغ إجمالي العقارات التي بيعت في تركيا مليوناً و 375 ألفاً و 398 شقة سكنيّة، بزيادة وصلت إلى 2.4% مقارنة مع مبيعات عام 2017.
تصدّرت مدينة إسطنبول قائمة الولايات التّركيّة الأكثر مبيعاً للعقارات بـ 235055 شقّة سكنيّة، 17.9% من إجمالي مبيعات قطاع العقارات في عموم البلاد.
وجاءت ولاية أنقرة ( العاصمة ) في المركز الثّاني بـ 131161 شقةً سكنيّة، 9.5% من إجمالي مبيعات القطاع في تركيا.
و احتلّت ولاية إزمير المركز الثالث، بـ 75672 شقّة سكنيّة، 5.5% بالمئة من إجمالي المبيعات.
مبيعات العقارات للأجانب
سجّلت مبيعات قطاع العقارات في تركيا من الشقق السكنية ارتفاعاً ملموساً، إلى الأجانب، خلال 2018 بنسبة 78.4%، مقارنة مع مبيعات 2017.
ما هي الضرائب التي قد تترتب على العقارات في تركيا؟
يتميز نظام الضرائب في تركيا بأنه يساوي الأجانب مع المواطنين الأتراك في حجم المبلغ الضريبي الذي يدفعونه. وذلك تشجيعاً للاستثمار داخل الدولة.
أولاً – ضرائب العقار المدفوعة لمرة واحدة
ضريبة القيمة المضافة:
يعتمد هذا النوع من ضرائب العقارات في تركيا ، على نوع العقار الذي يُستثمر به، والمنطقة الجغرافية الموجود فيها، بين الريف، والمدن الصغيرة، والمدن التركية الضخمة..
علاوةً على ذلك، يتم الاستناد إلى متوسط سعر المتر المربع الواحد للعقار في هذه المنطقة. إضافة إلى مساحة العقار، ومستوى البناء.
ولأن ضريبة القيمة المضافة على العقار في تركيا، تعتمد في تحديد مستوى المنطقة العمراني، فإنها تتراوح بين 1% (ضمن المناطق التي تشجع فيها الدولة على التطوير العمراني، وتستهدف تنميتها).
لتصل إلى نحو 18% في بعض الأحياء الراقية والتجارية في المدن الكبرى مثل مدينة اسطنبول.
ويجري تحصيلها على المنازل التي يتم بيعها لأول مرة، وتكون مضمنة في سعر العقار، وتدفع هذه الضريبة من قبل الشركة المنشئة للعقار لمرة واحدة.
ضريبة تسجيل العقار
يتوجب على المستثمر عند شرائه لأي عقار، أن يسجّله ضمن دائرة السّجل العقاري (مديرية الطابو في تركيا)، ما يتطلب دفع مبلغ محدد، لمرة واحدة. وتبلغ 3% من قيمة العقار. كما يتم سدادها أيضاً في حالة نقل ملكية العقار، إلى الورثة الشرعيين.
ضريبة نقل الملكية | ضريبة الطابو في تركيا
يحتاج صاحب العقار في بعض الأحيان لنقل ملكية عقاره إلى أشخاص آخرين، بسبب البيع أو غيره؛ مما يَلزمه دفع ضريبة عند نقل الملكية، وإصدار صك الطابو باسم المشتري الجديد.
وتعادل هذه الضريبة نسبة 4% من القيمة المعلنة، والتي تحدد مسبقاً للعقار. ويتكلَّف بها كل من البائع والمشتري بشكل متساوٍ، إلاَّ أنه جرى العرف على أن يتحملها المشتري وحده، مالم ينصّ العقد على خلاف ذلك.
ثانياً- ضرائب العقار السنوية
ضريبة تأمين الزلازل في تركيا
هي ضريبة تسدد سنوياً، حيث يقوم صاحب العقار بالتأمين ضد الزلازل. وهناك نوعان من التأمين، إلزامي، وغير إلزامي، وفقاً لنوع الممتلكات المتوفرة في البناء السكني أو التجاري، إضافة إلى نوع التغطية التأمينية المطلوبة.
ضريبة الأرباح العقارية (ضريبة الدخل) في تركيا
تفرض هذه الضريبة عند إعادة بيع أي عقار في تركيا. كما تعرف أيضاً بمسمى ضريبة الدخل. وتسدد فقط في حال تمت عملية البيع، خلال أول 5 سنوات من تاريخ شراء العقار.
وللعلم، يحسب الربح على أساس الفرق بين القيمة المحددة في سند الطابو، الذي تم شراؤه به، وثمن بيعه.
قبل كل شيء، تعتمد نسبة هذه الضريبة، على سعر البيع، فإذا كان لا يزيد عن 6000 ليرة تركية، تكون قيمة الضريبة 20%.
أما في حال وصلت الأرباح لأعلى من 140 ألف ليرة تركية، فيمكن أن تصل قيمة هذه الضريبة إلى حوالي45% ويرجع تقدير ذلك، إلى دائرة السجل العقاري الحكومية.
حساب الضريبة السنوية على العقار في تركيا
يجري احتساب قيمة الضريبة السنوية على العقارات في تركيا، بناء على القيمة المعلنة عند الشراء، التي يحددها سند الملكية – الطابو، وتكون وفقاً للشرائح التالية:
العقارات السكنية: 0.1 %.
العقارات التجارية: 0.4 %.
أرض مع إذن لبناء المباني التجارية: 0.6 %.
الأراضي الزراعية: 0.2 %.
ما يعني أن متوسط الضريبة للشقق السكنية في تركيا، يبلغ حوالي 50 إلى 60 دولاراً أمريكياً سنوياً. فيما يكون متوسط الضريبة للفلل في تركيا، حوالي 100 دولار أمريكي سنوياً.
وذلك خلال 4 سنوات الأولى. ولكن المشتريين من المواطنين الأتراك، معفون من دفع الضريبة السنوية على العقارات في تركيا.
بينما بقي ملاك العقارات من الأجانب الذين لا يحملون الجنسية التركية غير مستثين منها، حتى الآن.
ثالثاً – ضرائب العقارات الشهرية في تركيا
وهي عبارة عن رسوم تدفع من قبل صاحب العقار، أو من يشغله من مستأجرين أو غيرهم، إلى الإدارة المسؤولة عن شؤون المجمع السكني أو البناء، وتشتهر بمسمى العائدات في تركيا.
وتقدر قيمتها بحسب مكان و مساحة العقار، وتعتبر هذه الرسوم كمقابل للخدمات المشتركة، التي يتمتع بها أصحاب العقارات داخل المجمع السكني أو التجاري..
مثل تشجير الحدائق، وخدمات المسابح، والملاعب، وخدمات التنظيف، والصيانة، والإنارة، والأمن، وغيرها من خدمات الرفاهية الأخرى، كالنوادي الصحية، وصالات المناسبات، وغيرها.
يُذكر أن هذه الرسوم الشهرية، تتفاوت قيمتها من منطقة لأخرى، ومن مجمع سكني لآخر. إضافة إلى أن بعض المنازل ضمن الأبنية العادية، تتطلب دفع عائدات لخدمات التنظيف، وصيانة المصاعد، إلاّ أنها تكون منخفضة نسبياً، وأقل من عائدات المجمعات الفخمة عادة.
كيفية تسديد ضرائب العقارات
يُنصح أصحاب العقارات في تركيا، بفتح حسابات بنكية لدى أحد المصارف التركيّة، لتسهيل سداد كافة الضّرائب، والمدفوعات الشهرية، المترتبة على العقار، وإثبات سداد هذه الدفعات بشكل رسمي.
بالإضافة إلى ذلك، يمكن للمستثمرين الأجانب في تركيا، الاستعانة بإحدى شركات الاستشارات العقارية و إدارة الأملاك في تركيا، لتتولى متابعة ذلك.
والجدير ذكره، أنه يمكن تسديد هذه المدفوعات، من خلال تطبيقات للموبايل تتيحها الحكومة التركية، لتسهيل إجراءات الدفع.
جزاءات تأخير دفع ضرائب العقارت في تركيا
تقع عقوبة جزائية على أصحاب العقارات، في حال تأخيرهم عن سداد ضرائب العقارات في مواعيدها المحددة، يتمثل ذلك في دفع غرامة مالية بنسب تصاعدية في البداية.
من ناحية أخرى، في حال كان التأخر عن السداد لمدة طويلة، فإن هذه الغرامة قد تتضاعف سنوياً بشكل كبير، عن كل سنة لم تسدد بها مستحقات الضريبة. وربما يصل الأمر لرفع قضايا أمام القضاء التركي.
الحصول على الجنسية التركية
تقتصر الأرباح في المشاريع الاستثماريّة عادةً على الأرباح المادية المباشرة ولكن في تركيا و تشجيعاً من الدولة للاستثمار الأجنبي على أراضيها و بعد تعديل قانون منح الجنسية التركية للمستثمرين مطلع 2018، أصبح بالإمكان الحصول على الجنسية التركيّة مقابل الاستثمار في القطاع العقاري بما قيمته 250 ألف دولار أمريكي بعد أن كان مليون دولار في السابق، و التعهّد بعدم بيعه لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات.
و عليه فإنه يمكن للمستثمر الحصول على جواز الجمهورية التركية الذي يحتل المرتبة الثلاثين بين جوازات سفر دول العالم، و يمكن لحامله السفر إلى 77 دولة حول العالم دون الحاجة إلى استصدار فيزا مسبقاً، كما و يمكن له السفر إلى 33 دولة والحصول على الفيزا فور الوصول و بشكل تلقائي، وتمنح أكثر من 7 دول حامل الجواز التّركي تأشيرة الدخول بشكل الكتروني (عبر الانترنت).
